としまち研の共同建替え

（仮称）コーポラティブハウス神田東松下町パート２を例にとりご説明いたします。

事業の仕組み

簡潔に表現すると、

1. 地権者Ａは、土地を出資し、かつ、建設資金も出資して事業参画する。
2. 地権者Ｂは、土地を売却してしまう。
3. 入居希望者は、建設資金を出資して事業参画する。

　したがって、地権者Ａと、入居希望者が、新しい建物をつくるための建設組合を設立して、土地の権利を手に入れ、設計をして、建築工事を発注するという事業を推進することになります。

◆　模式図　◆

1. 模式図その１ 隣接する地権者ＡとＢ。
2. 模式図 その２ 地権者Ａは、土地を出資しかつ建設資金も出資する。
   入居希望者は建設資金を出資する。
3. 模式図 その３ 地権者Ａと入居希望者がそれぞれの出資により建設組合を結成し、その資金で地権者Ｂの土地を購入。
4. 模式図 その４ 設計依頼、工事発注をする。
5. 模式図 その５ 建物完成後、建設組合を解散し、それぞれの出資割合で建物土地を取得する。

事業手法

共同建替え方式 ＋ コーポラティブ方式といっています。

共同建替え方式

　現在、神田に住んでおられる方、ご商売をしておられる方が引き続き「住み」あるいは「商売ができる」ということが基本であるということにこだわっています。　ですから、地権者の必要とする建物の用途や床面積をまず確保しなければなりません。　そして、この機会に容積（建物を建てられる空間）を有効に使って,新しく住んでいただける方を迎えようという考え方です。
　等価交換方式とどこが違うかといいますとデベロッパーが主役ではなく、地権者が主役の事業ですので、共同建替え方式といっています。　これが地域コミュニティを維持し、発展させていくために大変確実で、有効な手段となります。

コーポラティブ方式

　“地権者が主役” というと新しく事業参加しようとお考えの皆さんには、“ちょっと違うのでは？” とお考えになるかもしれませんが、要するにデベロッパーが介在しないという意味だけですので、入居希望者の皆さんが脇役というのではありません。
　入居希望者の皆さんには、新しくできあがった住宅を「買う」のではなく、一緒に「つくる」というのがコーポラティブ方式です。

としまち研の主張

「ひと」がいなければ、「まち」ではない。
「ひと」のつながりがあって、「まち」になる。
「ひと」と「まち」がひとつになって、「とし」になる。

　地権者と一緒につくる建物なので、地域社会にもスムーズに溶け込むことができますし、なによりも「都会の孤独」を味わうのではなく、東京の古い下町の人情の現代版を味わうことができます。
　安全で、安心して暮らせる都市住宅となりますし、「ひと」のふれあいのあるまちづくりに貢献することにもなります。

どんな契約をするのか

建設組合契約

　参加者全員（地権者Ａを含む）が、これからまとめる事業計画を実現するため、コーポラティブハウス神田東松下町パート２建設組合を設立する契約です。　建設組合は、民法第６６７条から第６８８条までの規定に基づいて、「参加者それぞれが出資して、コーポラティブ住宅をつくることを約束する」ことで組合契約が成立し、建設組合が設立されます。
　組合員ひとりひとりの個性が大事にされる組織形態ですが、別の見方をすれば、自己責任が明確になります。　原則として、組合の目的達成までは勝手に脱退することはできませんし、万一欠員がでれば他の組合員全員で責任を負うことになります。　ですから、勝手に脱退する場合には、出資総額の２０％のペナルティを組合に払わなければなりません。　組合はその２０％の資金をもとに代わりの組合員をさがすことになります。
　問題が起きないように、事業全体を見て、運営していく専門家であるコーディネーターに業務委託をして、事業の安全性を確保します。

コーディネーター業務委託契約

　事業のお膳立てから入居まで、安心して事業推進ができるようにコーディネーターに業務を委託します。 　本当に大丈夫かどうかについては実績や経歴を確認していただくことになります。　次の章で「事業推進スタッフ」を紹介します。

設計・監理業務委託契約

　設計事務所に建物全体の設計のほかに、参加者それぞれの住戸内の設計業務と工事が正確で、順調に進捗するよう監理業務を委託します。
　コーポラティブハウスの設計・管理業務は、注文住宅の積み重なったものといわれますが、大変です。
　これも設計事務所の力量が問われるところです。　次の章でご確認ください。

土地に関する契約

　地権者Ａとは、土地の権利評価や建物補償をどのようにするか、権利の移動をどうするか、などの“土地に関する契約”を締結します。　地権者Ａは組合員にもなりますので、建設組合のなかにも具体的な記述が出てきます。

　地権者Ｂとは、土地の売買契約を締結します。　地権者Ｂは、実は共有者が６人いますので、組合員全員と共有者が署名捺印するという大変署名欄の多い契約書になります。

工事請負契約

　組合員が建築確認を取得し、連名で建築主となります。　ですから、建築工事の発注者は組合あるいは組合員となります。

資金調達等関連の契約その他

　全額を自己資金という方ばかりではありませんので、竣工引渡し時までに必要となる資金の調達を「つなぎ資金」として借り入れます。　組合財産となる土地を全員で担保提供するなど、通常とは違った仕組みと思われる部分がありますが、建物が完成して、それぞれの方に区分所有の登記がされるまでの間は、コーポラティブ ＝ 組合的な協力が必要となります。

一般的な特徴

1. 入居者が、間取り、設備、仕上げなどを、一定の基準のもとで自由に設計できます。分譲マンションのように建物に家族が合せて暮らすのではなく、家族に建物を合せて「つくる」というのが、第一の特徴です。
2. 事業費は一定の前提条件のもとに組み立てますが、内容はガラス張りです。　分譲マンションのようにお金のかかるモデルルームの設備費や維持費、あるいは膨大な宣伝費の負担がかからないので、分譲マンションの売値とこの事業の標準プランの基本出資額とを比較すると適正な価格といえます。
3. 組合員同士は入居までに十数回も総会などで顔を合せ、ことばを交わし合い、あるいは議論してきますので、入居時には完全に顔見知りとなり、安全で安心して暮らせる建物ができます。

この事業の特徴

1. 入居希望者の面積に対する要望をある程度実現できるようにしました。　今回は、神田に住もう会の方から○○ｍ²以上の住戸がほしいというご要望があったことを受けて企画を考えました。　建物をつくるのには構造等の制限がありますので、まったく自由というわけにも行きません。　あるいは、住宅として成立しない半端な面積が残っても問題があります。
   　是非、この特徴を生かしてください。
2. 千代田区独自の補助制度である建物共同化住宅整備促進事業（ミニ優良）の要件に合致しますので、補助金をいただける予定です。　この制度は、平成１４年度から無駄な手続きを省くようにしたとのことで、現在、要綱を整備中だそうです。　また、住戸の面積によって補助金額が違いますので、皆さんの参加条件がある程度確定してこないと想定ができません。
3. 住宅金融公庫都市居住再生融資が使えます。 住宅金融公庫の住宅資金融資は「民業圧迫」とされて、住宅金融公庫は約５年後に廃止されるそうです。　しかし、住宅金融公庫の融資は庶民のマイホーム取得の夢実現にとって重要な役割をもっています。　平成１４年度からは融資枠が縮小されて、通常の融資では年収８００万円超の方は、必要資金の５割が限度とされましたが、都市居住再生融資では年収にかかわらず８割までを融資限度割合としています。